TASI su immobili abusivi con ordine di demolizione: la Cassazione conferma l’imponibilità sulla base della rendita catastale

da | 14/01/2026 | GIURISPRUDENZA, NEWS

Cass. civ., sez. V, sent., 08 ottobre 2025 n. 27017

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

FATTI DI CAUSA

  1. La società “omissis S.r.l.” impugnava l’avverso l’avviso di accertamento d’ufficio n. 174, protocollo n. omissis dell’11 aprile 2018 – relativo all’imposta TASI per l’anno 2014, con cui OMISSIS contestava il versamento solo parziale dell’imposta in relazione a determinate unità immobiliari, per un importo pari a € 34.993,64 – sul rilievo che le unità immobiliari oggetto dell’atto impositivo fossero ormai giuridicamente sottratte alla piena disponibilità della società che ne era destinataria, in quanto sottoposte a provvedimenti di sequestro, acquisizione e ad ordini di demolizione emanati dallo stesso Ente impositore.
  2. La CTP di Roma con sentenza n. 1206/13/2020, pronunciata il 10/12/2019 e depositata il 28/01/2020, rigettava il ricorso e compensava le spese di lite.
  3. La predetta sentenza veniva così impugnata dalla società contribuente dinnanzi alla C.T.R. del Lazio, che, con sentenza n. 3680/2021, pronunciata il 12/07/2021 e depositata il 21/07/2021, riteneva infondato l’appello proposto dalla società e, per l’effetto, confermava l’avviso di accertamento impugnato condannandola al pagamento delle spese di lite.
  4. Avverso la suddetta sentenza la curatela del fallimento della società omissis S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione fondandolo su quattro motivi.

Replica con controricorso il Comune di OMISSIS.

Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DI DIRITTO

  1. La prima censura, introdotta ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., deduce < omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione, travisamento dei fatti>; per avere il decidente trascurato di considerare che l’ordine di demolizione aveva sottratto agli immobili il valore commerciale e l’utilizzabilità, errando là dove si legge, nel tessuto argomentativo della sentenza impugnata, che l’iscrizione in catasto delle unità immobiliari era presupposto sufficiente unitamente alla disponibilità dei beni da parte del proprietario per legittimare la pretesa erariale del Comune. In altri termini, ad avviso della Curatela, in presenza dell’ordine di demolizione, ai fini TASI doveva essere considerata esclusivamente l’area di sedime. Aggiungendo che l’effetto traslativo delle opere abusive e dell’area di sedime si determina ipso iure alla scadenza del termine per ottemperare alla ingiunzione di demolizione.
  2. Con il secondo mezzo di ricorso si deduce < nullità della sentenza per violazione di legge e degli artt. 3, 53 e 97 Cost.>, lamentando l’erronea applicazione della normativa in materia, prospettando un’assimilazione dell’opera abusiva assoggettata ad ordine di demolizione al fabbricato in corso d’opera ovvero al fabbricato ricostruito, ristrutturato o restaurato che acquista rilevanza fiscale solo al momento della ultimazione dei lavori. La Curatela invoca l’applicazione dell’art. 13 d.l. n. 201/2011 a mente del quale la base imponibile è costituita dal valore dell’area la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera. Questo principio sarebbe assertivamente supportato dal d.lgs. n. 504/1992 (art. 5, comma 6), dalla giurisprudenza della Corte di cassazione (sentenza n. 24799 del 2014) e da specifiche risoluzioni ministeriali (come la n. 29307 n. 11/DF dell’11 dicembre 2013). Pertanto, la tassazione dovrebbe avvenire sul valore dell’area, come dichiarato dalla contribuente, e non sulla rendita catastale degli immobili “ordinari”, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera.
  3. Con il terzo strumento di ricorso, non meglio rubricato, si denuncia, ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. la decisione impugnata per errore di diritto originato dalla inadeguata valutazione dell’ingiunzione n. omissis emesso dal Comune di OMISSIS a seguito della quale il possesso è divenuto precario, essendosi determinato l’effetto ablatorio che si determina ope legis per l’inottemperanza all’ordine di demolizione. Aggiungendo che il proprietario poteva disporre solo del diritto sull’area fabbricabile gravato dall’ordine di demolizione degli immobili abusivi. Ulteriore argomento a sostegno della quantificazione dell’imposta sulla base del solo valore dell’area fabbricabile.
  4. Il quarto strumento di ricorso prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio e travisamento dei fatti nonché errore manifesto, lamentando l’erronea applicazione delle sanzioni, tenuto conto della incertezza normativa relativa alla interpretazione delle norme tributarie, ai sensi dell’art. 8 d.lgs.s. n. 546/1992.
  5. La prima e la quinta censura sono inammissibili per violazione dell’art. 348-ter ultimo comma, c.p.c. stante il rigetto dell’appello statuito dalla Corte di merito e non avendo la parte attuale ricorrente specificato in ricorso le ragioni di fatto poste rispettivamente a fondamento della decisione di primo e di secondo grado, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. 22/12/2016, n. 26774; Cass. 28.02.2023, n. 5947; Cass. del 20/09/2023, n. 26934; Cass. 12/05/2025, n. 12636).

5.1. In proposito, questa Corte ha da tempo chiarito che la predetta esclusione si applica, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del decreto-legge n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e che il presupposto di applicabilità della norma risiede nella c.d. “doppia conforme” in facto, sicché il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo, ha l’onere – nella specie non assolto – di indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. 18/12/2014, n. 26860; Cass. 22/12/2016, n. 26774; Cass. 06/08/2019, n. 20994; da ultimo, Cass. 28/02/2023, n. 5947).

  1. In ogni caso, la censura, rubricata come omesso esame di un fatto decisivo, concernente l’incertezza normativa per avere la Risoluzione n. 395/e/2008 ritenuto che, nella fattispecie esaminata, si trattasse di area edificabile, è comunque infondata.

6.1. La risoluzione concerne la plusvalenza di una cessione di area ritenuta dall’amministrazione – in quella particolare fattispecie sottoposta al suo esame – “un’area da considerarsi fabbricabile in quanto utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. L’obiettiva incertezza normativa non può dunque essere inferita da una risoluzione dell’amministrazione finanziaria in risposta ad un preciso quesito del contribuente relativa ad altra imposta e ad una differente fattispecie.

6.2. Per costante orientamento della Suprema Corte, «in tema di sanzioni amministrative per violazioni di norme tributarie, l’incertezza normativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dalla responsabilità amministrativa tributaria, alla stregua dell’art. 10, comma 3, del d.lgs. n. 212 del 2000 e dell’art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, postula una condizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinatari della norma tributaria, riferita non già ad un generico contribuente, né a quei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci di interpretazione normativa qualificata, né all’Ufficio finanziario, ma al giudice, unico soggetto dell’ordinamento cui è attribuito il potere – dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione» (così, da ultimo Cass. n. 15144 del 06/06/2025; Cass. n. 2604 del 29/01/2024; Cass. n. 10662 del 04/05/2018: Cass. n. 23845 del 23/11/2016; conf. Cass. n. 4522 del 22/02/2013; Cass. n. 3245 del 11/02/2013; Cass. n. 18434 del 26/10/2012). Sul decalogo non esaustivo degli indici interpretativi da cui desumere l’incertezza normativa si veda, ex plurimus, Cass. n. 21936 del 2 agosto 2024;Cass. 1/02/2019, n, 3108.

6.3. Nel caso in esame, parte ricorrente non ha neppure indicato le norme la cui incertezza l’hanno indotta a non dichiarare gli immobili ed omettere il versamento della relativa imposta, designando esclusivamente, quale unico indice da cui inferire una generica incertezza normativa, la risposta data dall’Agenzia all’interpello, proposto ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000, in relazione alla cessione di fabbricati e terreni rientranti in un piano di recupero ai fini dell’accertamento delle plusvalenze ex art.67, comma 1, del TUIR, nonché l’incertezza discendente da una interpretazione non univoca delle disposizioni tributarie non meglio individuate.

6.4. In disparte l’eterogeneità dell’imposta e della fattispecie oggetto della risposta dell’ente finanziario, come ribadito da questa Corte, la risposta all’interpello fornita dall’Agenzia è vincolante solo ed esclusivamente nei confronti del soggetto che ha presentato l’istanza (Cass. 9719/2018) e non ha, quindi, un valore generale, non producendo effetti nei confronti di tutti gli altri contribuenti, né in casi analoghi relativi a soggetti diversi da chi ha proposto l’interpello (Cass. n. 8740/2021).

  1. Il secondo mezzo di ricorso non ha pregio.

7.1.Come ripetutamente precisato dalla Corte, per fabbricato rilevante ai fini ICI deve intendersi, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. a), l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, ovvero l’immobile suscettibile di accatastamento ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 1, 4, 5 e 10 (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 27 marzo 2019, n. 8536; Cass., 23 giugno 2006, n. 14673). L’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’ICI, ma non anche necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 21 marzo 2019, n. 7968; Cass., 30 aprile 2015, n. 8781; Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 10 ottobre 2008, n. 24924).

7.2. In particolare, questa Corte ha sottolineato che per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019). L’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile e non va intesa come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019; Cass. n. 1955/2024).

7.3. D’altra parte, la riduzione dell’ ICI o dell’ IMU per la mancanza del certificato di abitabilità dei fabbricati, non trova fondamento in quanto tale certificazione non attesta alcuna agibilità, bensì l’idoneità igienico-sanitario tale da consentirne l’uso; l’imposta è, quindi, dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso ovvero alle sue caratteristiche urbanistiche o igienicosanitarie.

7.4. Non possono, dunque, assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, come adombrato dalla società, esigendo, su tal inedito presupposto, una tassazione ridotta nella misura del 50%, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile né l’abitabilità dello stesso (Cass., 26 giugno 2025; Cass., 18/01/2024, n. 1955; Cass. 22.04.2024, n. 363; Cass. n. 21644; 3 maggio 2019, n. 11646 cit.; Cass., Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 5 marzo 2009, n. 5372; Cass., 15 aprile 2005, n. 7905), né la dedotta difformità urbanistica è equiparata dalla normativa di settore agli immobili inagibili.

8.Il terzo strumento di ricorso non supera il vaglio di ammissibilità.

8.1. Osserva il Collegio come, sulla base del principio di necessaria e completa allegazione del ricorso per cassazione ex art. 366 n. 6 c.p.c. (valido oltre che per il vizio di cui all’art. 360, comma primo, n. 5 anche per quelli previsti dai nn. 3 e 4 della stessa disposizione normativa), il ricorrente che denunzia la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, non può limitarsi a specificare soltanto la singola norma di cui, appunto, si denunzia la violazione, ma deve indicare gli elementi fattuali in concreto condizionanti gli ambiti di operatività di detta violazione (cfr. Sez. L, Sentenza n. 9076 del 19/04/2006, Cass. 30/07/2024, n. 21346); siffatto onere, peraltro, sussiste anche allorquando il ricorrente affermi che una data circostanza debba reputarsi comprovata dall’esame degli atti processuali, con la conseguenza che, in tale ipotesi, il ricorrente medesimo è tenuto ad allegare al ricorso gli atti del processo idonei ad attestare, in relazione al rivendicato diritto, la sussistenza delle circostanze affermate, non potendo limitarsi alla parziale e arbitraria riproduzione di singoli periodi estrapolati dagli atti processuali propri o della controparte. Tali principi hanno ricevuto l’espresso avallo della giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte (cfr., per tutte, Sez. Un., Sentenza n. 16887 del 05/07/2013), le quali hanno affermato che la prescrizione dell’art. 366, n. 6, c.p.c., è finalizzata alla precisa delimitazione del thema decidendum, attraverso la preclusione per il giudice di legittimità di porre a fondamento della sua decisione risultanze diverse da quelle emergenti dagli atti e dai documenti specificamente indicati dal ricorrente (Sez. Un., Sentenza n. 23019 del 31/10/2007; Sez. Un., Sentenza n. 28547 del 02/12/2008; Sez. Un., Ordinanza n. 7161 del 25/03/2010, e, con particolare riguardo al tema dell’allegazione documentale, Sez. Un., Sentenza n. 22726 del 03/11/2011).

8.2. Rimane, in ogni caso, pur sempre fermo che il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. – quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non sia interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, non potendo tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (v. Sez. U, Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022.

8.3.Nella violazione di tali principi deve ritenersi incorso il ricorrente con il motivo d’impugnazione in esame, atteso che lo stesso, nel dolersi che la Corte distrettuale avrebbe erroneamente disatteso la valenza del provvedimento amministrativo di demolizione (ingiunzione n. omissis) concernente cespiti di proprietà della società, ha tuttavia omesso di fornire alcuna idonea e completa indicazione (né alcuna adeguata localizzazione negli atti nel processo) circa gli atti processuali e i documenti (e il relativo contenuto) comprovanti la loro incidenza sull’imposta applicata, con ciò precludendo a questa Corte la possibilità di apprezzare la concludenza delle censure formulate al fine di giudicare la fondatezza dei motivi d’impugnazione proposti. Inoltre, l’esposizione deli fatti risulta essere sommamente generica ed assertiva, trascurando la curatela di indicare quali e quanti immobili identificati catastalmente di proprietà della società “omissis” sono stati soggetti a tassazione ed incisi dalla citata ingiunzione, occorrendo, invece, che il ricorrente selezioni i profili di fatto e di diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 cod. proc. civ..

P.Q.M.

La Corte dichiara l’inammissibilità del primo, del terzo e dell’ultimo motivo di ricorso, respinto il secondo mezzo.

Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite sostenute dal Comune di OMISSIS che liquida in euro 3.500,00 per compensi, 200,00 euro per esborsi, oltre rimborso forfettario ed accessori come per legge;

v.to l’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla L. n. 228 del 2012; – dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della Corte di cassazione del 17.09. 2025.

COMMENTO –La Corte di Cassazione, con sentenza n. 27017 dell’8 ottobre 2025, è tornata ad occuparsi del presupposto impositivo della TASI in relazione ad immobili abusivi oggetto di ordine di demolizione, confermando – anche per questa imposta ormai abrogata – l’orientamento giurisprudenziale consolidato in materia di ICI/IMU secondo cui l’iscrizione catastale costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta, a prescindere dalla regolarità urbanistica del bene e dalla sua effettiva agibilità.

La vicenda processuale che ha condotto alla pronuncia della Suprema Corte trae origine da un avviso di accertamento d’ufficio n. 174, protocollo n. omissis dell’11 aprile 2018, emesso da un Comune per l’anno d’imposta 2014, con il quale veniva contestato alla società omissis (poi fallita) il versamento solo parziale della TASI per un importo di € 34.993,64, in relazione a determinate unità immobiliari. La società contribuente aveva impugnato l’atto sostenendo che le unità immobiliari in questione fossero ormai giuridicamente sottratte alla sua piena disponibilità, in quanto sottoposte a provvedimenti di sequestro, acquisizione e ad ordini di demolizione emanati dallo stesso Ente impositore. In particolare, la tesi difensiva si fondava sull’assunto che, in presenza dell’ordine di demolizione, agli immobili dovesse riconoscersi il solo valore dell’area di sedime, con conseguente determinazione della base imponibile secondo le regole previste per le aree edificabili, e non sulla base della rendita catastale delle unità immobiliari “ordinarie”.

Il percorso giudiziario della controversia si è sviluppato attraverso i due gradi di giudizio tributario, entrambi conclusisi con esito sfavorevole per la contribuente. La CTP competente, con sentenza n. 1206/13/2020, pronunciata il 10 dicembre 2019 e depositata il 28 gennaio 2020, aveva rigettato il ricorso compensando le spese di lite. Avverso tale pronuncia la società contribuente aveva proposto appello dinanzi alla CTR, che con sentenza n. 3680/2021, pronunciata il 12 luglio 2021 e depositata il 21 luglio 2021, aveva ritenuto infondato l’appello confermando l’avviso di accertamento impugnato e condannando la società appellante al pagamento delle spese di lite. Contro la sentenza della Corte tributaria regionale la curatela del fallimento della società ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi, cui ha replicato con controricorso il Comune. Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

L’esame delle censure proposte dalla curatela fallimentare ha condotto la Suprema Corte a un rigetto che, pur nelle diverse modalità processuali adottate per ciascun motivo, ha confermato la piena legittimità della pretesa tributaria del Comune. Con il primo motivo di ricorso, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., la curatela aveva dedotto l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e il travisamento dei fatti, lamentando che il giudice di appello avesse trascurato di considerare che l’ordine di demolizione aveva sottratto agli immobili il valore commerciale e l’utilizzabilità, errando là dove si affermava che l’iscrizione in catasto delle unità immobiliari era presupposto sufficiente, unitamente alla disponibilità dei beni da parte del proprietario, per legittimare la pretesa erariale del Comune. Ad avviso della curatela, in presenza dell’ordine di demolizione, ai fini TASI doveva essere considerata esclusivamente l’area di sedime, aggiungendo che l’effetto traslativo delle opere abusive e dell’area di sedime si determina ipso iure alla scadenza del termine per ottemperare alla ingiunzione di demolizione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile tale censura per violazione dell’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., rilevando che, a fronte del rigetto dell’appello statuito dalla Corte di merito, la parte ricorrente non aveva specificato in ricorso le ragioni di fatto poste rispettivamente a fondamento della decisione di primo e di secondo grado, dimostrando che esse sono tra loro diverse. Come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 22/12/2016, n. 26774; Cass. 28/02/2023, n. 5947; Cass. 20/09/2023, n. 26934; Cass. 12/05/2025, n. 12636), questa Corte ha da tempo chiarito che la predetta esclusione si applica, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del decreto-legge n. 83 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e che il presupposto di applicabilità della norma risiede nella c.d. “doppia conforme” in facto. Il ricorrente in cassazione ha quindi l’onere – nella specie non assolto – di indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse.

Maggiore interesse sistematico riveste l’esame del secondo motivo di ricorso, respinto nel merito dalla Suprema Corte, con il quale la curatela aveva dedotto la nullità della sentenza per violazione di legge e degli artt. 3, 53 e 97 Cost., lamentando l’erronea applicazione della normativa in materia e prospettando un’assimilazione dell’opera abusiva assoggettata ad ordine di demolizione al fabbricato in corso d’opera ovvero al fabbricato ricostruito, ristrutturato o restaurato che acquista rilevanza fiscale solo al momento della ultimazione dei lavori. La curatela invocava l’applicazione dell’art. 13 del d.l. n. 201/2011, a mente del quale la base imponibile è costituita dal valore dell’area la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera. Questo principio sarebbe stato assertivamente supportato dal d.lgs. n. 504/1992 (art. 5, comma 6), dalla giurisprudenza della Corte di cassazione (sentenza n. 24799 del 2014) e da specifiche risoluzioni ministeriali (come la n. 29307 n. 11/DF dell’11 dicembre 2013). Pertanto, secondo la tesi difensiva, la tassazione dovrebbe avvenire sul valore dell’area, come dichiarato dalla contribuente, e non sulla rendita catastale degli immobili “ordinari”, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera.

Nel respingere tale censura, la Corte ha richiamato i principi consolidati in materia di ICI e IMU, applicabili anche alla TASI in forza della sostanziale identità del presupposto impositivo. Come ripetutamente precisato dalla giurisprudenza di legittimità, per fabbricato rilevante ai fini ICI deve intendersi, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. a), l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, ovvero l’immobile suscettibile di accatastamento ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 1, 4, 5 e 10 (Cass. 3 maggio 2019, n. 11646; Cass. 27 marzo 2019, n. 8536; Cass. 23 giugno 2006, n. 14673). L’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’ICI, ma non anche necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass. 3 maggio 2019, n. 11646; Cass. 21 marzo 2019, n. 7968; Cass. 30 aprile 2015, n. 8781; Cass. 23 giugno 2010, n. 15177; Cass. 10 ottobre 2008, n. 24924).

Particolare rilievo assume, ai fini della fattispecie in esame, la distinzione tracciata dalla Cassazione tra inagibilità e irregolarità urbanistica. La Corte ha sottolineato che per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019). L’inagibilità che consente la riduzione d’imposta è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile e non va intesa come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità. Secondo la giurisprudenza consolidata, il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del d.lgs. n. 504/1992 (oggi trasfuso nell’art. 1, comma 747, della legge n. 160/2019), che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati (Cass. n. 5372/2009; conf. Cass. n. 12936/2019; Cass. n. 1955/2024).

La Suprema Corte ha quindi chiarito che la riduzione dell’ICI o dell’IMU per la mancanza del certificato di abitabilità dei fabbricati non trova fondamento, in quanto tale certificazione non attesta alcuna agibilità, bensì l’idoneità igienico-sanitaria tale da consentirne l’uso. L’imposta è quindi dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso ovvero alle sue caratteristiche urbanistiche o igienico-sanitarie. Non possono dunque assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, come adombrato dalla curatela, esigendo, su tal inedito presupposto, una tassazione ridotta nella misura del 50%, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile né l’abitabilità dello stesso (Cass. 26 giugno 2025; Cass. 18/01/2024, n. 1955; Cass. 22.04.2024, n. 363; Cass. n. 21644/2024; Cass. 3 maggio 2019, n. 11646; Cass. 23 giugno 2010, n. 15177; Cass. 5 marzo 2009, n. 5372; Cass. 15 aprile 2005, n. 7905), né la dedotta difformità urbanistica è equiparata dalla normativa di settore agli immobili inagibili.

Con il terzo strumento di ricorso, non meglio rubricato ma riconducibile all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la curatela aveva denunciato la decisione impugnata per errore di diritto originato dalla inadeguata valutazione dell’ingiunzione di demolizione n. omissis emessa dal Comune, a seguito della quale il possesso sarebbe divenuto precario, essendosi determinato l’effetto ablatorio che si determina ope legis per l’inottemperanza all’ordine di demolizione. La tesi difensiva aggiungeva che il proprietario poteva disporre solo del diritto sull’area fabbricabile gravato dall’ordine di demolizione degli immobili abusivi, configurando un ulteriore argomento a sostegno della quantificazione dell’imposta sulla base del solo valore dell’area fabbricabile. Anche tale censura è stata dichiarata inammissibile dalla Suprema Corte, ma per ragioni diverse rispetto al primo motivo.

La Cassazione ha infatti rilevato la violazione del principio di necessaria e completa allegazione del ricorso per cassazione ex art. 366 n. 6 c.p.c., valido oltre che per il vizio di cui all’art. 360, comma primo, n. 5 anche per quelli previsti dai nn. 3 e 4 della stessa disposizione normativa. Il ricorrente che denunzia la violazione o falsa applicazione di norme di diritto non può limitarsi a specificare soltanto la singola norma di cui si denunzia la violazione, ma deve indicare gli elementi fattuali in concreto condizionanti gli ambiti di operatività di detta violazione (cfr. Sez. L, Sentenza n. 9076 del 19/04/2006, Cass. 30/07/2024, n. 21346). Siffatto onere sussiste anche allorquando il ricorrente affermi che una data circostanza debba reputarsi comprovata dall’esame degli atti processuali, con la conseguenza che il ricorrente medesimo è tenuto ad allegare al ricorso gli atti del processo idonei ad attestare, in relazione al rivendicato diritto, la sussistenza delle circostanze affermate, non potendo limitarsi alla parziale e arbitraria riproduzione di singoli periodi estrapolati dagli atti processuali propri o della controparte.

Nel caso di specie, la curatela, nel dolersi che la Corte distrettuale avrebbe erroneamente disatteso la valenza del provvedimento amministrativo di demolizione concernente cespiti di proprietà della società, aveva tuttavia omesso di fornire alcuna idonea e completa indicazione (né alcuna adeguata localizzazione negli atti del processo) circa gli atti processuali e i documenti (e il relativo contenuto) comprovanti la loro incidenza sull’imposta applicata, precludendo così alla Corte la possibilità di apprezzare la concludenza delle censure formulate. Inoltre, l’esposizione dei fatti è risultata essere sommamente generica ed assertiva, trascurando la curatela di indicare quali e quanti immobili identificati catastalmente di proprietà della società erano stati soggetti a tassazione ed incisi dalla citata ingiunzione. Il ricorrente avrebbe invece dovuto selezionare i profili di fatto e di diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c.

Con il quarto strumento di ricorso la curatela aveva prospettato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio e travisamento dei fatti nonché errore manifesto, lamentando l’erronea applicazione delle sanzioni, tenuto conto della incertezza normativa relativa alla interpretazione delle norme tributarie, ai sensi dell’art. 8 del d.lgs. n. 546/1992. Anche tale motivo è stato dichiarato inammissibile per le medesime ragioni già esposte in relazione al primo motivo, ossia la violazione dell’art. 348-ter ultimo comma, c.p.c. La Corte ha tuttavia ritenuto di esaminare comunque nel merito la questione dell’incertezza normativa, rilevandone l’infondatezza.

La censura, rubricata come omesso esame di un fatto decisivo, concerneva l’incertezza normativa che sarebbe derivata dalla Risoluzione n. 395/E/2008, la quale aveva ritenuto che, nella fattispecie ivi esaminata, si trattasse di area edificabile. La risoluzione concerneva in realtà la plusvalenza di una cessione di area ritenuta dall’amministrazione – in quella particolare fattispecie sottoposta al suo esame – “un’area da considerarsi fabbricabile in quanto utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. L’obiettiva incertezza normativa non può dunque essere inferita da una risoluzione dell’amministrazione finanziaria in risposta ad un preciso quesito del contribuente relativa ad altra imposta e ad una differente fattispecie.

La Suprema Corte ha richiamato il costante orientamento secondo cui, in tema di sanzioni amministrative per violazioni di norme tributarie, l’incertezza normativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dalla responsabilità amministrativa tributaria alla stregua dell’art. 10, comma 3, del d.lgs. n. 212 del 2000 e dell’art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, postula una condizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinatari della norma tributaria, riferita non già ad un generico contribuente, né a quei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci di interpretazione normativa qualificata, né all’Ufficio finanziario, ma al giudice, unico soggetto dell’ordinamento cui è attribuito il potere-dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione (così, da ultimo Cass. n. 15144 del 06/06/2025; Cass. n. 2604 del 29/01/2024; Cass. n. 10662 del 04/05/2018; Cass. n. 23845 del 23/11/2016; conf. Cass. n. 4522 del 22/02/2013; Cass. n. 3245 del 11/02/2013; Cass. n. 18434 del 26/10/2012).

Nel caso in esame, la curatela non aveva neppure indicato le norme la cui incertezza l’avevano indotta a non dichiarare gli immobili ed omettere il versamento della relativa imposta, designando esclusivamente, quale unico indice da cui inferire una generica incertezza normativa, la risposta data dall’Agenzia all’interpello, proposto ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000, in relazione alla cessione di fabbricati e terreni rientranti in un piano di recupero ai fini dell’accertamento delle plusvalenze ex art. 67, comma 1, del TUIR, nonché l’incertezza discendente da una interpretazione non univoca delle disposizioni tributarie non meglio individuate. In disparte l’eterogeneità dell’imposta e della fattispecie oggetto della risposta dell’ente finanziario, come ribadito dalla stessa Corte, la risposta all’interpello fornita dall’Agenzia è vincolante solo ed esclusivamente nei confronti del soggetto che ha presentato l’istanza (Cass. 9719/2018) e non ha, quindi, un valore generale, non producendo effetti nei confronti di tutti gli altri contribuenti, né in casi analoghi relativi a soggetti diversi da chi ha proposto l’interpello (Cass. n. 8740/2021).

La pronuncia in esame, benché riguardi la TASI per l’anno 2014 – imposta ormai abrogata dal 1° gennaio 2020 con l’introduzione della nuova IMU “unificata” ex art. 1, commi 738 ss., della legge n. 160/2019 – mantiene piena rilevanza sotto molteplici profili. In primo luogo, per il contenzioso ancora pendente relativo agli anni d’imposta TASI 2014-2019, la sentenza fornisce un solido riferimento giurisprudenziale per sostenere la legittimità degli accertamenti emessi nei confronti di contribuenti proprietari di immobili abusivi che abbiano contestato la tassazione sulla base della rendita catastale invocando l’applicazione delle regole previste per le aree edificabili. La decisione ribadisce con chiarezza che l’abusività edilizia non incide sul presupposto impositivo, né sulla determinazione della base imponibile, e che gli uffici possono quindi procedere con sicurezza all’accertamento applicando le rendite catastali degli immobili regolarmente iscritti in catasto, a prescindere dall’esistenza di ordini di demolizione o da altre vicende di carattere urbanistico-edilizio.

In secondo luogo, i principi affermati dalla Suprema Corte, pur riferiti alla TASI, assumono immediata valenza anche per l’IMU attuale, che condivide il medesimo presupposto impositivo. L’applicazione alla TASI dei principi elaborati in materia di ICI/IMU conferma infatti la piena fungibilità giurisprudenziale tra questi tributi in ragione della sostanziale identità del presupposto impositivo. La tesi difensiva secondo cui l’ordine di demolizione avrebbe determinato l’effetto ablatorio ope legis con conseguente tassazione del solo valore dell’area è stata nettamente respinta, chiarendo che l’effetto traslativo dell’area di sedime al Comune, previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, non rileva ai fini del presupposto impositivo finché l’immobile permane iscritto in catasto e nella disponibilità giuridica del proprietario.

Sotto il profilo della distinzione tra inagibilità e irregolarità urbanistica, la Corte ha ribadito che la riduzione d’imposta per inagibilità è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile per degrado fisico sopravvenuto o obsolescenza funzionale, secondo i parametri dell’art. 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, e che tale fattispecie è del tutto distinta dall’irregolarità urbanistica, che non dà diritto ad alcuna riduzione dell’imposta. Questo chiarimento assume particolare rilevanza operativa per gli uffici tributari che si trovino a valutare istanze di riduzione dell’imposta presentate da contribuenti proprietari di immobili irregolari dal punto di vista edilizio, escludendo definitivamente ogni automatismo riduttivo connesso all’abusività o alla mancanza del certificato di abitabilità.

Dal punto di vista processuale, la sentenza evidenzia l’importanza del rispetto degli oneri di allegazione e specificazione previsti dal codice di rito, sia nel giudizio di appello che nel ricorso per cassazione. Il terzo motivo, dichiarato inammissibile per violazione dell’art. 366, n. 6, c.p.c., ha posto in luce come il ricorrente che denunci la violazione o falsa applicazione di norme di diritto debba non solo specificare la singola norma violata, ma anche indicare gli elementi fattuali in concreto condizionanti gli ambiti di operatività di detta violazione, allegando al ricorso gli atti del processo idonei ad attestare la sussistenza delle circostanze affermate. Nel caso concreto, la curatela aveva omesso di fornire idonea indicazione circa gli atti processuali e i documenti comprovanti l’incidenza dell’ingiunzione di demolizione sull’imposta applicata, nonché di specificare quali e quanti immobili identificati catastalmente fossero stati incisi dal provvedimento amministrativo, rendendo impossibile per la Corte apprezzare la concludenza delle censure formulate. Questo aspetto assume rilievo anche in sede di contraddittorio endoprocedimentale: il contribuente che intenda contestare la pretesa tributaria invocando specifiche circostanze di fatto deve fornire la documentazione completa e puntuale a supporto delle proprie tesi, non potendosi limitare ad affermazioni generiche o assertive.

Sul versante sanzionatorio, la Cassazione ha ribadito la rigorosa interpretazione del concetto di “obiettiva incertezza normativa” quale causa di esclusione della responsabilità amministrativa tributaria ex art. 10, comma 3, del d.lgs. n. 212/2000 e art. 8 del d.lgs. n. 546/1992. L’incertezza deve essere riferita non già ad un generico contribuente, né a quei contribuenti dotati di particolare perizia professionale, né all’Ufficio finanziario, ma al giudice, unico soggetto dell’ordinamento cui è attribuito il potere-dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione. La Corte ha escluso che possano costituire indici di incertezza risposte ad interpello concernenti altre imposte e diverse fattispecie, prive di valore generale e vincolanti solo per il soggetto istante, ovvero generiche affermazioni circa la non univocità interpretativa delle disposizioni tributarie non meglio individuate.

In definitiva, la pronuncia in esame si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, volto a chiarire come il presupposto impositivo dei tributi locali immobiliari – ICI prima, IMU e TASI poi, IMU “unificata” oggi – sia costituito dalla mera esistenza del fabbricato come entità fisica-catastale, a prescindere dalle sue caratteristiche urbanistiche, dalla sua agibilità e dalla sua effettiva utilizzabilità. Per gli uffici tributari comunali, la sentenza costituisce un ulteriore elemento di certezza nell’attività accertativa, confermando la piena legittimità della tassazione degli immobili abusivi sulla base delle rendite catastali e l’insussistenza di automatismi riduttivi connessi all’esistenza di ordini di demolizione o altri provvedimenti sanzionatori di carattere edilizio, con piena applicabilità tanto al contenzioso TASI ancora pendente quanto all’ordinaria attività di accertamento IMU.

Dott. Francesco Foglia