Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell’Umbria, sez. I, 02 settembre 2024 n. 303
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELL’UMBRIA
PRIMA SEZIONE
riunita in udienza il 10/07/2024 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ODDI FRANCESCO, – Presidente
MADDALONI CIRO, – Relatore
MAGNINI LETIZIA, – Giudice
in data 10/07/2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
– sull’appello n. 86/2024 depositato il 29/03/2024
proposto da
P.A.C. – (…) Difeso da M. C. – (…) ed elettivamente domiciliato presso ……[email protected]
contro
Comune di Acquasparta – Corso Umberto I N. 31 05021 Acquasparta TR, difeso da A. C. – (…), M.S. – (…) ed elettivamente domiciliato presso ……[email protected]
Avente ad oggetto l’impugnazione di:
– pronuncia sentenza n. 155/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TERNI sez. 2 e pubblicata il 11/09/2023
Atti impositivi:
– AVVISO DI ACCERTAMENTO n. (…) IMU 2017
– AVVISO DI ACCERTAMENTO n. (…) IMU 2018
– AVVISO DI ACCERTAMENTO n. (…) IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 27/2024 depositato il 10/07/2024
Richieste delle parti: come in atti
Svolgimento del processo
A.C.P. acquistava il 50 % dell’usufrutto di un complesso immobiliare denominato “Castello di Monte Albano” censito al NCEU al Foglio (…) part. (…) sub.(…) cat. (…) (unità collabente) e part. (…) sub (…) categ. (…) e di altro immobile part. (…) sub.(…) cat. (…) per il prezzo di Euro 372.350,00.
Poiché per l’immobile era stata rilasciata autorizzazione a costruire il Comune di Acquasparta non lo riteneva più escluso da IMU quale unità collabente ma rilevava come area edificabile e per questo notificava gli avvisi di accertamento n. (…) per IMU 2017, n.(…) per IMU 2018 e n.(…) per IMU 2019 attribuendo all’area edificabile il valore corrispondente al prezzo di acquisto del compendio di Euro 372.350,00.
La contribuente avverso i tre avvisi presentava ricorso cumulativo eccependo l’illegittima determinazione del valore imponibile dell’area edificabile assunto dal Comune in misura pari al prezzo di acquisto del fabbricato soggetto a vincoli e non demolibile, e non in base al valore venale in comune commercio. Formulava altresì una articolata proposta di mediazione proponendo come valore dell’area Euro 84.160,00. a cui replicava il Comune proponendo in mediazione un valore dell’area pari ad Euro 260.645,00 con una riduzione del 30 % sul valore accertato; la mediazione si concludeva negativamente.
La Corte di Giustizia tributaria di primo grado di Terni con la sentenza n. 155/2023 pronunciata il 7.6.2023 e depositata l’11.9.2023 accoglieva parzialmente il ricorso “uniformandosi al valore dell’area così come proposto in sede di mediazione da parte dell’Amministrazione Comunale in Euro 260.645,00”.
Propone appello la contribuente affidandosi ai motivi che seguono:
-carenza di motivazione della sentenza per non aver vagliato l’eccezione pregiudiziale di illegittima assunzione da parte del Comune del prezzo di acquisto del fabbricato quale valore ai fini IMU dell’area fabbricabile su cui insiste, in quanto il valore imponibile delle aree edificabili ai sensi dell’art. 5, comma 5 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e art. 13, comma 3 del D.L. 06 dicembre 2011, n. 201 “è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
– i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati” motivo per cui non possono essere qualificati diversamente come vorrebbe il Comune che li definisce “terreni edificabili”
– l’illegittimità della determinazione del valore imponibile operata dal Comune che ha assunto come valore dell’area il prezzo di acquisto del fabbricato pari a Euro 372.350, è confermata dalla enorme divergenza fra tale valore e quello determinato nel ricorso pari ad Euro 84.160,00 e il Comune non ha supportato su base tecnico estimativa il valore accertato dell’area limitandosi ad assumere politicamente il prezzo del compendio. L’appellante invece ha proposto e documentato l’iter valutativo che ha portato al valore dell’area edificabile pari ad Euro 32,00 per ciascuno dei 2630 Mc di volumetria e quindi ad Euro 84.160,00, valore coerente con i dati di mercato desumibili dal Listino dei prezzi degli immobili sulle piazze dell’Umbria della Camera di Commercio di Terni che indica per le aree edificabili un prezzo per Mc realizzabile di Euro 40,00 e con una consulenza tecnica del 2010 redatta dal dr. Borsetti contenente uno studio sui valori medi unitari di mercato delle aree edificabili ai fini BICI ubicate nel territorio Comunale di Acquasparta negli anni 2008, 2009 e 2010.
Chiede pertanto la riforma della sentenza appellata e l’annullamento dei tre atti di accertamento, in subordine determinare in Euro 84.160,00 il valore imponibile delle aree edificabili per ciascuno degli anni accertati; con vittoria delle spese di giudizio.
Resiste il Comune di Acquasparta argomentando che:
– l’appellante per la prima volta eccepisce il difetto del presupposto oggettivo della natura dell’immobile quale area edificabile sostenendo che lo stesso debba qualificarsi come fabbricato collabente e quindi bene non soggetto alla tassazione IMU; sostiene che tale eccezione rappresenta una domanda nuova inammissibile ai sensi dell’art. 57 del D.Lgs. n. 546 del 1992
– la qualificazione di area edificabile non è un’astrazione della definizione del fabbricato collabente ma dipende dal fatto che il compendio è interessato da opere di recupero con interventi di cui al piano attuativo di iniziativa privata e dall’autorizzazione con permesso di costruire n. 8 dell’11.5.2017 prot. (…).
– il valore dell’area è stato legittimamente individuato nel prezzo di acquisto del suolo oggetto di accertamento e dichiarato nell’atto di compravendita richiamando sul punto la sentenza di Cassazione n. 10003 del 29.3.2022
Chiede pertanto di confermare il valore dell’area proposto in mediazione e recepito dai primi giudici, con conferma della sentenza di primo grado e spese come per legge.
L’appellante presenta memorie di resistenza contestando l’eccepita inammissibilità parziale sostenendo che già in primo grado aveva argomentato che oggetto dell’accertamento IMU era un fabbricato e non un’area edificabile e sostenendo che il valore dell’area doveva essere identificato in Euro.84.160.000. corrispondente al valore di mercato di Euro 32 a mc realizzabile (2630 mc.).
Motivi della decisione
Il Collegio letti e valutati i motivi di gravame, le deduzioni di controparte, ritiene che l’appello sia meritevole di accoglimento parziale per le ragioni che seguono.
In merito al difetto di motivazione sollevato dall’appellante il Collegio rileva che i primi giudici non hanno motivato in ordine alla sussistenza del presupposto di imposta, all’assunzione da parte del Comune come valore dell’area edificabile del costo di acquisto del compendio, alla determinazione del valore dell’area nella misura proposta dall’ufficio in sede di mediazione.
Su tali tre punti deve svolgersi quindi il giudizio di appello e II Collegio ritiene che:
1) sussiste il presupposto di imposta in quanto oggetto dell’imposizione IMU nei tre avvisi impugnati non è il compendio immobiliare del quale fa parte l’immobile collabente F2 privo di rendita e quindi non soggetto ad IMU o gli altri immobili accatastati, ma l’area edificabile sottostante con potenzialità edificatoria per mc. 2630 e sulla quale sono in corso opere di recupero, ed interventi di cui al piano attuativo di iniziativa privata approvato con D.G.C. n. 119 del 26.9.2016 ed autorizzate con permesso di costruire n. 8 dell’.11.5.2017 prot. (…); in effetti, ove c’è una potenzialità edificatoria vi è necessariamente un’area edificabile e l’ufficio nelle motivazioni degli avvisi chiarisce che intende tassare solo il valore dell’area edificabile;
2) il Comune negli avvisi non dà spiegazioni sul perché ha assunto come valore dell’area edificabile il valore dichiarato in sede di acquisto dell’intero compendio comprensivo di fabbricati; nella sezione delle motivazioni prima descrive l’intero compendio, con dovizia di particolari sui vari fabbricati, come se fosse l’oggetto principale dell’accertamento, poi afferma che oggetto di tassazione è soltanto il valore dell’area edificabile su cui insistono gli immobili che si concretizza nella sua potenziale volumetria, quindi prosegue riportando la prescrizione normativa di cui al comma 6 dell’art. 5 del D.Lgs. n. 504 del 1992 secondo cui “in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di interventi di recupero di cui all’art. 31 comma 1 lett. C. e D. della L. 5 agosto 1978 (nella specie autorizzati dal Comune: n.d.e.) la base imponibile è costituita dall’area…….senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione e ristrutturazione”, infine in maniera assertiva e senza motivazione afferma che “il valore dell’area è stato assegnato in base all’atto di compravendita dei fabbricati a rogito Giannotti che per i fabbricati in Questione, ammonta ad Euro 372.350,00”. Il Collegio osserva che l’assunzione come valore dell’area edificabile del prezzo di acquisto del compendio non è motivata e non indica nemmeno la reale capacità edificatoria, né rispetta la prescrizione dell’art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 504 del 1992 computando nel valore dell’area anche il valore dei fabbricati. Solo in giudizio il Comune ha dedotto la legittimità della determinazione della base imponibile ICI/IMU con riferimento al prezzo di acquisto richiamando la sentenza della Corte di Cassazione n. 10003 del 2022. Il Collegio ritiene che tale sentenza attesti proprio l’illegittimità dell’assunzione del prezzo di vendita come valore dell’area: essa, infatti, ha statuito in buona sostanza che deve utilizzarsi il valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima, mentre ove il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già stato assegnato perché posto in vendita tale valore fissato ne rappresenta il valore in comune commercio. Nella fattispecie che occupa manca il valore direttamente riferibile al terreno edificabile e inoltre “il prezzo di acquisto” non può rappresentare il valore in comune commercio dell’area perché comprende anche il valore dei fabbricati.
3) le considerazioni che precedono portano alla necessità di individuare il valore venale in comune commercio dell’area edificabile ai sensi dell’art. 5 comma 5 del D.Lgs. n. 504 del 1992 che stabilisce “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. L’appellante ha proposto in mediazione come valore venale in comune commercio dell’area l’importo di Euro 84.160,00 pari al valore unitario di Euro 32 a mc. per i 2.630 metri cubi realizzabili, corroborato da una perizia di parte che ha seguito un iter valutativo tenendo conto della zona censuaria in cui l’area è ubicata, della sua capacità edificatoria e della destinazione d’uso consentita, valore che viene definito molto vicino a quelli previsti dal listino dei valori di mercato della Camera di Commercio. A fronte di tale perizia il Comune, nel provvedimento di diniego alla proposta di mediazione, ha controbattuto che il valore assegnato di Euro 372.350 corrisponde ad un valore di Euro 141 a mc. molto vicino al valore di mercato e coerente con altri accertamenti similari i cui valori oscillano da Euro 117 ad Euro 154 a metro cubo, ma non ne ha indicato gli estremi. Il Comune ha poi controproposto un valore di Euro 99 a mc considerando che “l’immobile di cui trattasi è un castello storico su cui insiste un vincolo di interesse storico e artistico e che tale circostanza può aver contribuito alla determinazione del valore della compravendita”, di fatto confermando che prezzo di acquisto della compravendita non si riferiva unicamente all’area edificabile.
In difetto di elementi di riscontro ai valori proposti dal Comune, il Collegio ritiene che il valore dell’area possa essere determinato facendo riferimento – più che alla perizia di parte, evidentemente finalizzata a ridurre al massimo il valore da stabilire – al Listino dei prezzi (accertati presso la borsa immobiliare) degli immobili sulle piazze dell’Umbria della Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia e di Terni primo trimestre 2018 (agli atti del giudizio). Tale listino, indicativo di valori senz’altro meno specifici di quello della perizia di parte, ma di certo obiettivamente espressivi del mercato di riferimento, a pagina quarantotto individua il “prezzo” dei terreni edificabili in Comune di Acquasparta da un minimo di Euro 40 a mc ad un massimo di Euro 80 a mc.: il Collegio reputa che il prezzo medio di Euro 60 a mc. possa ragionevolmente essere attribuito all’area in contestazione determinandone il valore di mercato in Euro 157.800.00 (pari a Euro 60/mc per i 2630 mc realizzabili).
Sulla scorta delle motivazioni che precedono la Corte accoglie parzialmente l’appello della contribuente e, per l’effetto, in riforma della sentenza di primo grado, determina il valore ai fini IMU dell’area oggetto degli avvisi di accertamento impugnati in Euro 157.800,00 (euro centocinquantasettemila/800). La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese.
P.Q.M.
Accoglie parzialmente l’appello della contribuente nei limiti di cui in motivazione; spese compensate.
Perugia il 10 luglio 2024.
COMMENTO REDAZIONALE– Mediante l’impugnazione di tre avvisi di accertamento IMU relativi alle annualità di imposta 2017, 2018 e 2019, il contribuente contesta il valore imponibile attribuito dal Comune ad un’area edificabile, sulla quale era presente un fabbricato soggetto a vincoli e non suscettibile di demolizione.
Il Comune impositore aveva fatto coincidere tale valore imponibile con il prezzo di acquisto del fabbricato; a tale valutazione il contribuente contrapponeva quella della propria perizia di parte, sensibilmente inferiore.
La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell’Umbria ritiene entrambi i predetti valori inattendibili: infatti, il prezzo di acquisto non può rappresentare il valore dell’area, perché comprendente anche quello del fabbricato, mentre la perizia di parte è evidentemente finalizzata a ridurre al massimo il valore da stabilire.
Pertanto, in mancanza di un valore direttamente riferibile all’area oggetto di stima, deve farsi luogo al calcolo del valore venale in comune commercio (in senso conforme, si veda anche Cass. civ., sez. V, sent., 29 marzo 2022 n. 10003).
Quest’ultimo, nel caso concreto, risulta desumibile dal Listino dei prezzi (accertati presso la borsa immobiliare) degli immobili sulle piazze dell’Umbria, elaborato dalle Camere di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia e di Terni per il primo trimestre 2018 e prodotto agli atti del giudizio.