Commissione Tributaria Provinciale di Salerno, sez. XI, 12.08.2019 n. 2357
Svolgimento del processo
– Con ricorso, espressamente valevole quale istanza di reclamo/mediazione ai sensi dell’art. 17 bis del D.Lgs. n. 546 del 1992, notificato il 4 gennaio 2019 e ritualmente depositato il giorno successivo, la società “C.M.E. S.r.l.”, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa come in atti, impugna l’avviso di accertamento n. (…) del 15.10.2018, emesso dal Comune di Salerno e notificato il 05.11.2018, riguardante la differenza IMU anno 2013 per l’importo complessivo di Euro 1.860,00 quale differenza rispetto all’imposta versata dalla contribuente pari a Euro 934,00.
Parte ricorrente deduce quanto segue.
L’imposta si riferisce ad un terreno sito in località R. di O. (S.), con categoria catastale: ND, Sezione: 0, – 12, Particella: (…), Sub:(…), di Mq 1087, con un valore attribuito dal Comune di S. di 139.85 al Mq.. Il terreno in questione rientra in un’area diventata edificabile a seguito di approvazione del Piano Comunale (PUC) divenuto operativo in data 24.01.2007. L’area era estesa per complessivi Mq 48.871, di cui Mq 24.395 per costruzioni residenziali, Mq 15.465 per insediamenti produttivi e i restanti Mq 9.015 per viabilità.
Evidenzia che, all’epoca dell’approvazione del PUC, non erano stati valutati i sotto indicati vincoli che avrebbero primo limitare l’uso delle due aree, sia quella destinata alla costruzione degli edifici residenziali che quella destinata agli insediamenti produttivi, quali:
1) la presenza di n. 2 elettrodotti ad alta tensione: il primo “linea 220KW – Montecorvino Salerno Nord 2” già presente fin dagli anni 60; il secondo “linea 150 KW – Montecorvino Lettere”, successivo al PUC del 2007, e costruito a seguito dei lavori di realizzazione del nuovo tratto autostradale “Salerno – Reggio Calabria”;
2) la presenza di costruzioni abusive, alcune sanate con il condono di cui alla L. n. 47 del 1985 e ss.mm.ii., successivamente all’approvazione del PUC che, date le modeste dimensioni delle stesse e considerando le zone di rispetto, ne riducevano ulteriormente il carico edilizio da realizzare.
Tale area è di fatto diventata edificabile solo a seguito dell’approvazione della variante al PUC, avvenuta in data 05.02.2013, con la quale sono stati ridotti gli originari Mq 24.365 disponibili per la trasformazione edilizia a Mq 13.531 e da cui sono stati decurtati ulteriori Mq 3.044 per la realizzazione della rotatoria di cui alla L. n. 765 del 1967.
A partire dall’approvazione del PUC nel 2007, il Comune di Salerno, sollecitato dalle comunicazioni dei privati interessati alla trasformazione previste dal PUC relativamente al comparto CR46, nelle quali veniva evidenziata come la presenza dei due elettrodotti rendeva pressoché impossibile l’intervento edilizio nel predetto comparto, con atto Prot. n. (…) del 07.03.2014, ha annullato in autotutela il vecchio PUC dando validità alla variante PUC approvata con delibera del Consiglio Comunale n.2 del 21.01.2013. Quest’ultima, come afferma l’Ente, ha previsto una diversa articolazione del Comparto utilizzando i suoli in sintonia con il nuovo tracciato dall’ANAS con la conseguente risagomatura dell’ATR R46 utilizzando aree del comparto per quanto possibile non impegnate dalla fascia di rispetto degli elettrodotti. Evidenzia che “il Comune afferma chiaramente che solo con la Variante Parziale al PUC, intervenuta il 05.02.2013 (giorno a quello di pubblicazione sul BURC n.7 del 04.02.2013 della Variante) sono stati eliminati i problemi ostativi alla realizzazione del Comparto CR46”. L’area di Mq 1.087 di proprietà della società ricorrente per l’eventuale costruzione edilizia, stando alle sopracitate modificazioni dell’area edificabile di cui alla variante al PUC, sarà ulteriormente ridotta in proporzione.
Ritiene conclusivamente che il valore per metro quadro assegnato al terreno sarebbe eccessivo e richiama alcune pronunce della CTR Campania, Sezione staccata di Salerno, che ha riconosciuto all’area il valore di Euro 94,92 rispetto a quello di Euro 189,85 preteso dal Comune. Allega, a sostegno delle proprie deduzioni, perizia asseverata.
Conclude invocando l’annullamento dell’atto impugnato e la condanna di controparte al rimborso delle spese di lite al difensore antistatario.
Si costituisce in data 9 aprile 2019, il Comune di Salerno, in persona del Sindaco pro tempore, con atto di mera forma.
In data 21 giugno 2019, parte resistente deposita memoria insistendo per il rigetto del ricorso, evidenziando che controparte non avrebbe fornito alcuna prova circa il ridotto valore del terreno che assume nelle sue articolazioni. Evidenzia che la Corte di cassazione, con recenti pronunce, ha ritenuto ininfluente la presenza di vincoli sulle aree ai fini IMU e che, con variante parziale al PUC del 4 febbraio 2013, è stata agevolata la redazione del PUA secondo i criteri perequativi che informano il Piano.
Evidenzia anche che, in base al regolamento IMU, il Comune non è tenuto a fissare anno per anno i valori venali dei terreni.
La controversia, sulle conclusioni delle parti costituite all’odierna udienza pubblica, è decisa in data 15 luglio 2019.
Motivi della decisione
Il ricorso è infondato.
Parte ricorrente, come esposto in narrativa, assume che il valore venale del fondo, posto a base della determinazione dell’imposta IMU, sarebbe eccessivo per la presenza di vincoli sull’area che, deprimendone le potenzialità edificatorie, ne deprezzerebbero il valore. La disamina dei rilievi sollevati non può però prescindere dall’ormai univoco orientamento del Supremo Collegio, secondo cui “La nozione di area edificabile di cui all’art. 2, comma 1, lett. b), D.Lgs. n. 504 del 1992, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l’edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile. Pertanto, l’edificabilità delle aree (terreni), inserite come tali nello strumento urbanistico, è rimasta (a fini tributari) anche in presenza dei vincoli pubblicistici, fatta salva la rilevanza di questi vincoli (nella specie geologici) non sull’edificabilità in sé, ma sul minor valore di mercato delle aree vincolate” (cfr. Cassazione civile, sez. trib., 12/07/2018, n. 18429).
Parte ricorrente, nell’argomentare le proprie deduzioni, evidenzia la presenza di due elettrodotti ad alta tensione e di costruzioni abusive condonate. In realtà, come riconosciuto dallo stesso perito di parte, il primo profilo della vicenda di causa, valorizzato dalla contribuente, risulta neutralizzato nella sua possibilità ricaduta negativa sulle potenzialità edificatorie dell’area, peraltro nemmeno ben lumeggiate in ricorso, a seguito dell’approvazione della variante al PUC approvata con delibera del Consiglio Comunale n. 2 del 21.01.2013, che ha comportato la risagomatura del comparto. Per il secondo aspetto, vale osservare che l’amministrazione ha depositato nota del Settore Trasformazioni Urbanistiche, prot. n. (…) del 29.01.2019, dalla quale risulta che la presenza nel comparto di fabbricati oggetto di sanatoria “non diminuisce ma aumenta la complessiva capacità edificatoria”. Gli elementi forniti da parte ricorrente a sostegno delle proprie deduzioni, sul punto, non sono in grado di condurre a valutazioni di segno contrario circa l’effettiva incidenza di manufatti condonati sull’area. Né può darsi rilievo al fatto che la società ha ceduto in donazione il fondo in epoca recente, trattandosi di una scelta dismissoria liberamente assunta.
Per quanto poi attiene alle pronunce della Commissione regionale valorizzata in ricorso, che concludono per un valore venale inferiore a quello stabilito dal Comune, vale osservare che tali pronunce si riferiscono ad annualità antecedenti a quella cui si riferisce l’atto odiernamente impugnato (2013).
In conclusione, il ricorso è infondato e deve essere respinto.
In ordine al regime delle spese, atteso il tenore della presente decisione, queste possono essere compensate.
La Commissione
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e compensa le spese.
Salerno, il 15 luglio 2019.
COMMENTO
Viene respinto il ricorso avverso l’avviso di accertamento IMU, con il quale la società ricorrente contestava il valore di mercato attribuito ad un fondo e posto a fondamento della determinazione dell’IMU, assumendo la presenza sull’area di vincoli pubblicistici (in particolare, due elettrodotti ad alta tensione) che ne avrebbero limitato l’edificabilità.
La pronuncia fa applicazione dell’ormai consolidato orientamento giurisprudenziale (formatosi in materia di ICI, ma applicabile anche all’IMU) secondo cui la nozione di area edificabile ex art. 2, comma 1, lett. b), D.lgs. 30.12.1992 n. 504 non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l’edificabilità del suolo.
Il predetto art. 2, comma 1, lettera b), D.lgs. 30.12.1992 n. 504 prevede infatti che un terreno sia considerato edificatorio (i.e.: “area fabbricabile”) sia quando l’edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Tale norma delinea pertanto una nozione di “area fabbricabile” o “edificabile” ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria, che non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche in grado di condizionare in concreto l’edificabilità del suolo (Cass. civ., sez. V, 11.04.2008 n. 9510).
I predetti limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono anzi necessariamente la vocazione edificatoria. Di conseguenza, la loro esistenza non sottrae le aree da essi gravate al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile a fini ICI o IMU.
Pertanto, in conclusione, l’edificabilità delle aree (terreni), inserite come tali nello strumento urbanistico, resta ferma, a fini tributari, anche in presenza dei vincoli pubblicistici, fatta salva la rilevanza di questi ultimi non già sull’edificabilità in sé, bensì unicamente sul minor valore di mercato delle aree vincolate.
In senso conforme alla pronuncia in commento, si vedano anche, tra le altre, Cass. civ., sez. V, ord., 12.05.2017 n. 11853; Cass. civ., sez. V, 08.11.2017 n. 26456; Cass. civ., sez. V, ord., 12.07.2018 n. 18429 (che, in applicazione di tale principio, ha escluso che i vincoli idrogeologici o di verde pubblico pongano nel nulla il regime di edificabilità di un terreno, previsto dallo strumento urbanistico generale) e Cass. civ., sez. V, ord., 01.02.2019 n. 3114 (secondo cui la potenzialità edificatoria non può essere esclusa neppure per la circostanza che ad un’area sia stata attribuita una volumetria concretamente inutilizzabile per costruire sull’area medesima, ma unicamente cedibile ad altri soggetti proprietari di aree edificabili).
Dott.ssa Cecilia Domenichini
Unicusano-Roma