L’ordine di preferenza tra più ipoteche iscritte sul medesimo bene è determinato non già dalla data del titolo, bensì dalla data della loro iscrizione.
L’ipoteca prende infatti grado dal momento della sua iscrizione, anche se iscritta per un credito sottoposto a condizione o eventuale, ossia che possa eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente (art. 2852 c.c.).
Ogni iscrizione prende un numero progressivo d’ordine, che costituisce il grado dell’ipoteca (art. 2853 c.c.).
Se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere l’iscrizione di ipoteca contro lo stesso soggetto e sul medesimo bene immobile, le iscrizioni hanno tutte il medesimo numero d’ordine e le ipoteche uguale grado (art. 2853 c.c.). In tal caso, i creditori ipotecari con lo stesso grado concorrono tra loro nella ripartizione del ricavato, in proporzione ai rispettivi crediti (art. 2854 c.c.).
E’ ammessa la cessione di grado tra creditori ipotecari, purché la stessa non leda altri eventuali creditori ipotecari: la cessione deve essere annotata nel registro e tale annotazione riveste efficacia costitutiva, in quanto la cessione non ha effetto finché l’annotazione non è stata eseguita.
Sono inoltre possibili delle forme di surroga ipotecaria, essenzialmente riconducibili a due ipotesi: la surroga per pagamento e la surroga ipotecaria del creditore perdente.
La surroga per pagamento (art. 1203 n. 1 c.c.) si realizza quando un creditore di grado posteriore estingue, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca anteriore alla propria, surrogandosi ope legis nei suoi diritti.
La surroga ipotecaria del creditore perdente costituisce invece un meccanismo previsto in favore del creditore, che abbia ipoteca sopra uno o più immobili del proprio debitore, ma si trovi ad essere perdente, perché sul ricavato dalla vendita di questi ultimi si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore anteriore. Qualora l’ipoteca del creditore soddisfatto si estenda anche ad altri beni del medesimo debitore, il creditore risultato perdente ha la facoltà di surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore soddisfatto, al fine di esercitare l’azione ipotecaria su questi altri beni con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione.
Il medesimo diritto spetta ai creditori perdenti in seguito a tale surrogazione.
Analoga disposizione si applica anche ai creditori perdenti per causa di privilegi immobiliari (art. 2856 c.c.), anche se, secondo parte della dottrina, in tal caso, più che di “surroga”, dovrebbe parlarsi di “trasporto” di ipoteca.
Per la sua natura di diritto reale, l’ipoteca ha efficacia anche nei confronti del terzo che acquisti il bene immobile dopo l’iscrizione (cd. “terzo acquirente”).
Il creditore ipotecario può infatti far espropriare il bene ipotecato anche dopo la sua alienazione al terzo acquirente.
A norma dell’art. 2858 c.c., quest’ultimo può evitare l’espropriazione in proprio danno unicamente in tre modi.
Il primo consiste nell’integrale pagamento dei debiti garantiti da ipoteca.
Il secondo consiste invece nel rilascio dei beni ipotecati, in modo che l’espropriazione avvenga nei confronti dell’amministratore degli stessi, che viene nominato dal Tribunale a seguito del rilascio.
Il terzo modo, in cui il terzo acquirente può evitare l’espropriazione in proprio danno, consiste infine nel procedimento di cd. “purgazione delle ipoteche”, che si sostanzia nell’offerta ai creditori del prezzo stipulato per l’acquisto o del valore dichiarato dal terzo acquirente per i beni di cui non sia stato determinato il prezzo (artt. 2889 e ss. c.c.).
L’ipoteca può inoltre interessare non solo il terzo acquirente, ma anche il cd. “terzo datore”, ossia colui che abbia concesso ipoteca su propri beni a garanzia di un debito altrui.
Tale fattispecie realizza un’ipotesi tipica di cd. “responsabilità senza debito”, ossia di scissione tra la titolarità del debito (che resta ferma in capo al debitore) e l’assoggettamento alla procedura espropriativa (che interessa il terzo datore di ipoteca).
Il terzo, sia che preferisca pagare il debito, sia subisca l’espropriazione, ha diritto di regresso contro il debitore e contro i suoi fideiussori (art. 2871 c.c.).
In merito alle vicende estintive, occorre distinguere tra l’estinzione degli effetti dell’iscrizione ipotecaria e l’estinzione dell’ipoteca.
La prima si verifica quando siano trascorsi venti anni dall’iscrizione, senza che si sia proceduto alla sua rinnovazione, secondo quanto previsto dall’art. 2847 c.c.
La seconda, invece, si verifica (art. 2878 c.c.):
- con la cancellazione dell’iscrizione;
- con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 c.c.;
- con l’estinguersi dell’obbligazione;
- con il perimento del bene ipotecato, salva la surrogazione sull’indennità dovuta dall’assicuratore (art. 2742 c.c.);
- con la rinunzia del creditore;
- con lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o con il verificarsi della condizione risolutiva;
- con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Una volta estinta l’ipoteca, il proprietario del bene gravato ha interesse a chiedere la cancellazione dell’iscrizione, perché solo con quest’ultima (o, in alternativa, trascorsi venti anni dall’iscrizione senza che sia stata fatta rinnovazione) l’immobile risulta essere effettivamente libero dal diritto reale di garanzia.